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  人民幣走跌,熱錢是否開始從國內的地產市場撤出成為近期的焦點。

  這並非個案。梳理此前的匯率走勢及房地產走勢,記者發現,人民幣對美元匯率升值的步伐和國內房地產升值的步伐顯示出明顯的趨同。

  外匯交易中心最和美鎮房屋二胎新數據顯示,3月28日人民幣對美元匯率中間價報6.1490,較前一交易日繼續下跌25個基點,創下年內新低。而這樣斷崖式的下跌,已經從年後一直持續到現在。年初至今,人民幣已經貶值瞭約2.6%

  記者從歷年數據分析發現,我國樓市與人民幣匯率變動情況多次"同進退"。業內專傢深入解讀表示,多年來人民幣持續升值,已經導致大量熱錢流入,而熱錢最大"資金池"依然是房地產行業。在匯率貶值之時,國內房企海外融資成本提高、海外熱錢流入放緩,對於國內房地產市場會形成一定的打擊。

  數據:5年內樓市兩次低潮與匯率走勢吻合

  預測:匯率長線升值依然看好

  而其中,人民幣升值的步伐曾經兩度遭挫。2008年下半年至2010年上半年,由於遭逢國際金融危機,人民幣停止升值,到2012年第二季度人民幣升值趨緩,第三季度出現微幅貶值。而這與近年來房地產的兩次低潮正好吻合。

  日前,央行宣佈擴大人民幣對美元的波幅,人民幣匯率波動廣受關註。與此同時,樓市一再"降溫"多地打折促銷的新聞也屢見報端。

  為何人民幣匯率和中國房地產市場能多年保持"同進退"?

  分析:熱錢凈流入的拐點或將至 但難現外逃

  而資深熱錢專傢、廣東省社會科學綜合開發研究中心主任黎友煥也表示,人民幣匯率多年來一路走強,使得境外熱錢多年來保持巨大的凈流入。"而這些熱錢的去向,到目前為止,主要的資金池還是在房地產。"

新竹市小額融資  在人民幣貶值的大背景下,國內投資者是否應該加碼海外地產市場?

  黎友煥則表示,根據自己的監控,2月份境外熱錢依然保持凈流入的狀態,但是流入的量已經在減少,"這表明熱錢已經對中國市場表現出謹慎的態度。"預計,3月份熱錢應該依然會保持凈流入的狀態,馬上轉為凈流出的可能性"不是很大",但是未來熱錢"凈流出"的拐點一定會到來。



匯率房價多次同進退 專傢稱匯率下跌非樓市轉向主因

  易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]提供數據顯示,2005年匯改後,2006年至2013年,人民幣對美元的歷年升值幅度中,2007年升值幅度最大,當年中國經濟、股市、樓市皆瘋狂。

  溫天納表示,而此次貶值是不是以一個較為長期的形態出現,現在還沒有定論。如果人民幣出現長期貶值,顯然會導致熱錢減少流入中國;如果延續下去,出現比較嚴重的貶值的預期,整個資金的流向可能會有所改變。"目前主要是看匯率是否在近期達到一個平衡,同時也要看美國QE退市的安排等。"

  資深投行及金融專傢溫天納[微博]表示,人民幣和房地產走勢確實有一定的相關性。"首先匯率和利率是有很密切的關系,而人民幣本身走強,對於人民幣資產來講都有吸引力的作用,對於外部的投資者追求人民幣資產有很正面的影響。"

  而楊紅旭判斷,人民幣貶值隻是暫時的,幅度不會太大,年內應該是小跌加盤整的格局,幅度難超10%。

  不過,也有專傢預測,人民幣匯率依然長期看好,隻是短期可能有所反復,但是,由於房地產本身"積重難返",此輪匯率下跌或成為樓市轉向的"導火索"。

  "從我現在的判斷來看,長線人民幣升值的預期是不變的。"溫天納判斷。但是,對於長期和匯率"同進退,溫天納表示:"匯率是反映國傢經濟強弱的指數,房地產理論上不應該是和匯率有直接關系,中國市場這麼大,沒有理由是由外國投資者看人民幣升值與否拉動。"

  而黎友煥認為,匯率的下跌對熱錢流入的積極性確實有影響,但不會影響熱錢的外逃。許多境外熱錢在國內投資房地產,也通過銀行按揭。"事實上中國房地產已經是投機的市場,都是靠資金鏈拉動,熱錢會在各個城市分散投資,因此目前三、四線樓市表現,肯定會傳導到一、二線樓市。"

  但是,他強調,目前部分地區房地產出現下跌,匯率下挫隻是"導火線",並非主要原因,而主要原因是房地產本身"積重難返"。

  而楊紅旭相對樂觀。其認為,外資或熱錢,直接購買中國物業的規模較小。不過,在人民幣止升的背景下,今年外資進入房地產開發業的熱情將有所降低,會對部分大型房企融資造成負面影響,但還不至於嚴重打壓房價。

  投資建議:匯率跌 勿盲目投資海外地產

  與此同時,國內的房地產市場漲幅開始出現遲滯,國傢統計局數據顯示,新建商品住宅(不含保障性住房)與上月相比,房價環比上漲的城市個數減少,一線城市環比漲幅不再領漲,全國房價漲幅在1月份之後繼續收窄。而部分地區和樓盤開始出現打折促銷乃至直接降價的跡象。

  "就國內投資者拿著人民幣投資而言,投資國內國外,確實不用特別的考慮,因為人民幣貶值隻是短期波動,對於地產投資主要是考慮不同國傢、地區市場的趨勢,匯率的因素比較小。至少目前而言,如果是拿著美元,想投資中國房地產,就要考慮一下瞭,至少今年並不是一個很好的年份。"楊紅旭表示。

  而黎友煥認為,從理論上看,中國投資者目前投資國外房地產肯定比中國房地產更合適,但是,由於每個國傢的房地產政策和市場情況都不一樣,中國人投資國外可能遇到更多的問題,因此也應該謹慎行事。

內容來自sina新聞

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-30/08412666728.shtml
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